Ładowarka w bloku: droga przez mękę. Prawo prawem, ale rację ma… wspólnota!

Realizacja pomysłu zamontowania ładowarki do samochodu elektrycznego przy miejscu parkingowym w podziemnym garażu budynku wielorodzinnego nie jest tak prosta jak mogłoby się z pozoru wydawać. Czasami oznacza wielomiesięczną batalię ze spółdzielnią czy wspólnotą mieszkaniową. Tak jest w przypadku Pana Tomasza, któremu od roku właśnie wspólnota kładzie kłody pod nogi, piętrząc trudności poparte kuriozalnymi argumentami.

Tymczasem obowiązuje Ustawa o elektromobilności i paliwach alternatywnych, która jasno określa, w jakich konkretnych przypadkach można odmówić instalacji takiego urządzenia w budynku. W temacie wypowiedziało się m.in. Ministerstwo Klimatu, ale zarządca nieruchomości pozostaje nieugięty. Sprawa ostatecznie trafi prawdopodobnie do sądu.

Wymogi formalne spełnione, zgody nie ma

Pan Tomasz kupił od dewelopera REVI Kompania Deweloperska (wtedy Kompania Domowa) mieszkanie w nowobudowanym bloku na warszawskiej Białołęce w 2020 roku. Inwestycje oddano do użytku rok później. Od początku planował, że na miejscu parkingowym, które należy do jego lokalu, będzie ładował samochód elektryczny.

To w końcu nowy blok, elektromobilność prężnie się rozwija… Nasz bohater nie przewidywał więc większych problemów w tej kwestii. Planował poruszyć temat jeszcze na etapie, gdy blok był w budowie. Doradzono mu jednak, by poczekał z tym do momentu, kiedy budynek zostanie oddany. Tak zrobił.

Klasyczny wallbox na ścianie

Chodzi o „tradycyjne” urządzenie o mocy nieprzekraczającej 11 kW. Korespondencja na ten temat rozpoczęła się niemal rok temu. Punktem odniesienia jest tu Ustawa o Elektromobilności i Paliwach Alternatywnych, która upraszcza i ujednolica procedurę wnioskowania i wydawania zgody na tego typu, prywatne punkty ładowania we wspólnotach mieszkaniowych i spółdzielniach. Punktem odniesienia... jednak nie dla wspólnoty. Ale po kolei (TUTAJ przeczytasz, dlaczego ładowanie zwalnia powyżej 80%).

Pierwszym krokiem zarządu wspólnoty mieszkaniowej „Biały Dom” było zażądanie od p. Tomasza przeprowadzenia analizy CFD. To symulacja pożaru i test wentylacji i aparatury służącej do oddymiania garażu. „Miałem zapłacić 5000 zł za ekspertyzę i 5000 zł za wydanie opinii” – pisze p. Tomasz.

Co dodaje sprawie pikanterii, nie mógł dowolnie wybrać odpowiedniej firmy zajmującej się tą tematyką. W grę wchodziła jedynie ta wskazana przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej, czyli firma, która odpowiadała za projekt instalacji w budynku. „Temat odpuściłem – nie miałem gotówki, czasu i nerwów” – opowiada nasz petent.

Analiza nie jest konieczna

Wspomniana Ustawa o Elektromobilności i Paliwach Alternatywnych dokładnie określa, w jakich sytuacjach można wydać odmowę w sprawie tego typu. Wyszczególniono to w piśmie, jakie dla p. Tomasza przygotowała kancelaria prawna. Jego fragment cytujemy:

„Należy w tym miejscu zauważyć, że Ustawodawca w art. 12b ust. 8 Ustawy enumeratywnie (czyli w sposób zamknięty – przyp. aut.) wskazał przyczyny, których wystąpienie winno skutkować odmową udzielenia zgody na zainstalowanie i eksploatację punktu ładowania, tj.:

• z ekspertyzy wynika, że instalacja punktu ładowania zgodnie z wnioskiem, o którym mowa w ust. 1, nie jest możliwa
• wnioskodawca nie posiada tytułu prawnego do lokalu w obrębie tego budynku i stanowiska postojowego do wyłącznego użytku
• wnioskodawca nie przedłożył zgody właściciela lokalu na instalację punktu ładowania – w przypadku, o którym mowa w ust. 3 pkt 3
• wnioskodawca nie zobowiązał się do pokrycia wszelkich kosztów związanych z instalacją oraz przyłączeniem do sieci elektroenergetycznej punktu ładowania objętego wnioskiem, o którym mowa w ust. 1”

W tym przypadku, żaden z przytoczonych punktów nie dotyczy p. Tomasza. Instalacja jest możliwa, jeśli zgłaszający ma odpowiedni tytuł prawny i zobowiązał się do pokrycia wszystkich kosztów.

W związku z tym, że ustawa nie przewiduje żadnych innych sytuacji, w których zarząd wspólnoty mógłby nie wyrazić zgody na podłączenie ładowarki do samochodu elektrycznego, urządzenie powinno być legalnie zainstalowane. Nie ma w ustawie ani słowa o konieczności przeprowadzenia na koszt mieszkańca ekspertyzy i symulacji – czytamy na portalu elektromobilni.pl.

Ministerstwo potwierdza ustawowe zapisy

Do sytuacji odniosło się również Ministerstwo Klimatu i Środowiska, w piśmie z 22 maja 2023 roku. Fragmenty cytujemy poniżej.

„Przepisy ustawy z dnia 11 stycznia 2018 r. o elektromobilności i paliwach alternatywnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 1083, 1260, 2687.) zwanej dalej ustawą, określają procedurę mającą na celu instalację punktu ładowania samochodu elektrycznego o mocy do 11 kW na wniosek mieszkańca budynku wielorodzinnego. Zgodnie z art. 12b ustawy, pierwszą czynnością określoną w procedurze jest złożenie wniosku o możliwość instalacji punktu ładowania przez osobę posiadającą tytuł prawny do lokalu oraz stanowiska postojowego do wyłącznego użytku do zarządcy nieruchomości".

„Do wniosku należy załączyć oświadczenie o zobowiązaniu się wnioskodawcy do pokrycia wszelkich kosztów związanych z instalacją punktu ładowania, oświadczenie o posiadaniu tytułu prawnego do lokalu lub zgodę właściciela lokalu na instalację punktu ładowania, jeśli wnioskodawca nie jest jego właścicielem. W przypadku budynków zabytkowych wymagana jest zgoda konserwatora zabytków. W terminie 30 dni od dnia złożenia wniosku, zarządca nieruchomości zleca sporządzenie ekspertyzy w zakresie możliwości instalacji punktów ładowania, której koszt ponosi wnioskodawca, a po jej otrzymaniu udostępnia ją wnioskodawcy".

„Przedmiotem ekspertyzy jest ocena instalacji elektrycznej w budynku, którego dotyczy wniosek oraz ocena stanowiska postojowego pod względem dopuszczalności przyłączenia instalacji punktu ładowania oraz zasad bezpieczeństwa związanych z jego używaniem. Sporządzenie ekspertyzy nie jest wymagane w przypadku budynków, w których została zaprojektowana i wykonana instalacja elektryczna przeznaczona do zasilania punktów ładowania".

„Zarządca nieruchomości rozpatruje wniosek, w terminie 30 dni od dnia otrzymania ekspertyzy albo w przypadku, gdy sporządzenie ekspertyzy nie jest wymagane, w terminie 30 dni od jego złożenia. W przypadku braku obowiązku sporządzenia ekspertyzy oraz gdy wszelkie koszty związane z instalacją punktu ładowania, w tym koszt jego zakupu i montażu, zostaną pokryte przez wnioskodawcę, może on przystąpić do instalacji i eksploatacji punktu po upływie 30 dni, jeśli nie otrzyma odpowiedzi” – napisano.

„W przepisach ustawy nie określono dodatkowych wymogów w zakresie konieczności dostarczenia innego rodzaju dokumentów lub ekspertyz. Ww. przepisy podlegały konsultacjom społecznym w trakcie, których zostały zgłoszone między innymi, uwagi Komendy Głównej Państwowej Straży Pożarnej. Uwagi te zostały uwzględnione przy przygotowywaniu ostatecznej wersji przepisów" (TUTAJ przeczytasz, jak wydłużyć żywotność akumulatora).

„Mając na uwadze powyższe Departament Elektromobilności i Gospodarki Wodorowej prezentuje stanowisko, że zarząd wspólnoty może wymagać od osoby składającej wniosek o zgodę na instalację punktu ładowania w budynku wielorodzinnym spełnienia wymagań wskazanych w ustawie o elektromobilności i nie ma uprawnień, aby wymagać przeprowadzenia innych badań lub sporządzania opinii. Ponadto w mojej opinii w przypadku spełnienia wszystkich wymogów ustawy o elektromobilności i zgodnie jej przepisami zarząd wspólnoty nie ma również podstawy do wydania odmowy na instalację takiego punktu ładowania.” – czytamy w piśmie od Ministerstwa.

Administracja oraz zarząd wspólnoty sprawę przeciągają i nie wyrażają ani jednoznacznej odmowy ani zgody – podkreśla w rozmowie p. Tomasz.

Prawo prawem, a racja musi być po naszej stronie

Jak zarząd wspólnoty odniósł się do Ustawy? Zdaniem jego przedstawicieli, Ustawa o Elektromobilności jest wadliwa i nie uwzględnia wszystkich niezbędnych kwestii. Tyle że… to nie daje wspólnocie prawa do nierespektowania jej zapisów.

Jaki jest argument przedstawicieli administracji osiedla? Chodzi o bezpieczeństwo przeciwpożarowe. Pan Tomasz słusznie zauważył, że przecież już teraz w garażu parkują samochody z bateriami. Oprócz jego pojazdu jest to jeszcze jeden samochód elektryczny. Nie brakuje aut hybrydowych, również wyposażonych w akumulator – tyle że się nie ładują. Na taki argument przedstawiciel firmy odpowiedzialnej za instalacje przeciwpożarowe w budynku odpowiada:

„Różnica pomiędzy ładowanym samochodem i nieładowanym jest taka sama, jak pomiędzy samochodem tankowanym i nietankowanym. Ładowanie/tankowanie w budynku jest procesem, który nie był przewidywany w oryginalnym projekcie budowlanym. W związku z tym dochodzi do zmiany sposobu użytkowania. Przy okazji mamy zmianę warunków ochrony przeciwpożarowej. W związku z odmienną charakterystyką pożarów samochodów elektrycznych od spalinowych, projektowane obecne obiekty, w których wymagana jest instalacja oddymiania – poddawane są innym kryteriom akceptowalności, tj. innej krzywej rozwoju pożaru”. Na pytanie czy należałoby zabronić parkowania autom EV i hybrydowym, które stają tam w tej chwili, przedstawiciel firmy odpowiada „nie wiem, ale ja tego zabronić nie mogę".

Wnioskujący o montaż wallboxa argumentował, że cyt.: „Pożar pojazdu elektrycznego (lub hybrydowego) może wystąpić w wyniku następujących zdarzeń: samozapłon, zapłon od pożaru auta na sąsiadującym miejscu postojowym, uszkodzenie wewnętrzne baterii, awaria baterii, uszkodzenie mechaniczne baterii, zapłon po wcześniejszej kolizji”.

Dodaje także kolejny argument: „Zgodnie z Safety & Transport Rise Fire Research: Charging of electric cars in parking garages, RISE-Report 2020:30 parkowanie pojazdów elektrycznych pod warunkiem poprawności wykonania punktów ładowania nie zwiększa ryzyka powstania pożaru, a zmiana przebiegu pożaru nie jest na tyle znacząca, by mogła stanowić podstawę do konieczności doposażenia obiektów budowlanych w ponadnormatywne urządzenia przeciwpożarowe”.

„Domagają się ode mnie wykonania na mój koszt analizy CFD oddymiania garażu – ponieważ przy projektowaniu budynku nie przewidziano pojazdów elektrycznych. Bez podstaw prawnych, bez podstaw faktycznych – i nie dociera do nich to, że pożar może wystąpić również, gdy pojazd zwyczajnie parkuje w garażu. Zignorowali opinię prawną adwokata, stanowisko Ministerstwa Klimatu i Środowiska, oraz opinię rzeczoznawcy do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych" – mówi rozżalony p. Tomasz, który planuje wystąpienie na drogę sądową.

Jeśli chodzi o stanowisko administracji, Kierownik Działu Gwarancji Kompanii Domowej podtrzymuje wcześniejsze zdanie. W odpowiedzi na nasze pytanie, czy cytowana powyżej opinia Ministerstwa Klimatu i Środowiska wpłynie na decyzję Zarządu Wspólnoty ws. ładowarki i potrzebnych do jej zamontowania formalności, otrzymaliśmy informację, że „Informuję, że dotychczasowe stanowisko Zarządu Wspólnoty, przedstawione wyczerpująco wnioskodawcy, w wielokrotnej wymianie korespondencji, pozostaje bez zmian".

„Cytowana przez Pana wypowiedź Ministerstwa pozostaje w oderwaniu od pozostałej części stanowiska przedstawionego w tym samym piśmie, gdzie zostało wskazane, że Ministerstwo Klimatu i Środowiska nie jest uprawnione do dokonywania wykładni aktów prawnych, która miałyby moc powszechnie obowiązującą. Wszelkie osoby i podmioty stosujące prawo, w tym organy administracji publicznej, dokonują wykładni przepisów na własną odpowiedzialność i ryzyko. Właśnie z uwagi na ową odpowiedzialność i ryzyko, płynące choćby z przepisów ustawy o ochronie przeciwpożarowej, Zarząd Wspólnoty podtrzymuje dotychczasowe stanowisko. Dodatkowo wskazujemy, że możliwość poniesienia kosztu symulacji oddymiania została poddana pod ocenę właścicieli lokali tworzących Wspólnotę, którzy nie wyrazili zgody na obciążenie Wspólnoty tym kosztem.”

Podsumowanie

Jak widać, lęk przed „nowym” potrafi przybierać różne kształty, czego potwierdzeniem jest opisany przypadek. Lęk w tym wypadku zderza się z zapisami ustawy. Nie ma żadnych podstaw prawnych by odmówić w tym konkretnym przypadku instalacji ładowarki w budynku wielorodzinnym, gdyż zgłaszający spełnia wszystkie wymogi, by taką zgodę dostać.

Przedstawiciele wspólnoty mogą nie zgadzać się z obowiązującym prawem, co w żadnym razie nie zwalnia ich z obowiązku jego przestrzegania. Sprawa znajdzie prawdopodobnie epilog w sądzie, który miejmy nadzieję potwierdzi słuszność argumentów p. Tomasza.

Pozytywne rozstrzygnięcie otworzy być może przestrzeń, by podobne sprawy związane z instalacjami ładowarek samochodów elektrycznych w garażach budynków wielorodzinnych nie były „drogą przez mękę”, tym bardziej, że wraz z rozwojem elektromobilności w naszym kraju elektryków z roku na rok przybywa i zwiększać się również będzie ilość składanych wniosków do wspólnot czy spółdzielni mieszkaniowych o zgodę na instalacje ładowarek.